Heredar una vivienda es una situación muy común en España, pero no siempre es sencilla. Aunque en principio recibir una casa en herencia pueda parecer una ventaja económica, en la práctica muchos herederos se encuentran con trámites complejos, impuestos imprevistos y gastos que pueden convertirse en un auténtico problema si no se planifica bien.
Uno de los momentos más delicados es la venta de la vivienda heredada. Para poder vender, primero hay que aceptar la herencia y liquidar los impuestos correspondientes. Además, cuando finalmente se realiza la venta, también surgen nuevas obligaciones fiscales que es fundamental conocer para evitar sanciones o pagos innecesarios.
1. Impuesto de sucesiones
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es el punto de partida obligatorio en cualquier proceso de herencia en España. Es un tributo que grava la transmisión gratuita de bienes y derechos tras el fallecimiento de una persona. Por tanto, antes de poder disponer de la vivienda heredada y, por supuesto, antes de venderla, es imprescindible aceptar la herencia ante notario y liquidar este impuesto.
Este impuesto se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor neto de los bienes heredados, descontando las deudas, cargas o gastos deducibles (por ejemplo, gastos de sepelio justificados). Es importante entender que el ISD no solo afecta a la vivienda, sino a todos los bienes que se incluyan en la herencia: cuentas bancarias, vehículos, joyas u otros inmuebles.
Cada comunidad autónoma regula el Impuesto de Sucesiones de forma diferente, lo que genera grandes diferencias entre territorios. Por ejemplo, una herencia que en Madrid puede estar bonificada al 99% para hijos o cónyuge, en otras comunidades puede no tener reducción o ser mínima, lo que implica pagar importes muy superiores por la misma vivienda. Aspectos clave que conviene conocer para planificar bien este impuesto:
- Plazo para pagarlo: El plazo general para presentar la liquidación del Impuesto de Sucesiones es de seis meses a contar desde la fecha de fallecimiento. No obstante, si el heredero prevé que no va a poder liquidar en ese plazo, puede solicitar una prórroga de otros seis meses adicionales, siempre que la pida dentro de los cinco primeros meses. Es muy recomendable solicitarla si se prevé dificultad para reunir toda la documentación o si se necesita vender la vivienda para poder afrontar el pago del impuesto.
- Bonificaciones y reducciones: Las bonificaciones son el aspecto más determinante del impuesto. Los herederos directos (cónyuges, hijos, padres) suelen disfrutar de reducciones importantes, pero estas varían enormemente: En Madrid y Andalucía, por ejemplo, la bonificación alcanza hasta el 99% de la cuota. En otras comunidades, como Asturias o Castilla y León, la bonificación es menor y, en herencias de cierto valor, el impuesto puede superar fácilmente los 10.000 o 20.000 euros. Además, existen reducciones específicas por vivienda habitual heredada, siempre que se cumplan determinados requisitos, como que el heredero mantenga la propiedad durante un mínimo de años.
- Valor declarado: El valor que se declare en la escritura de aceptación de herencia es clave por dos motivos: Servirá de base para calcular el Impuesto de Sucesiones y será el valor de adquisición que se utilizará para calcular la ganancia patrimonial cuando se venda la vivienda. Por eso, es importante declarar un valor ajustado al valor real de mercado, para evitar inspecciones o sanciones futuras por infravaloración, y para que el cálculo de la plusvalía y la ganancia patrimonial sea coherente.
- Errores comunes: Muchos herederos, intentando pagar menos ISD, declaran valores de la vivienda muy por debajo del precio real de mercado. Esto puede salir caro a largo plazo, ya que al vender, la ganancia patrimonial será mucho mayor (al ser la diferencia entre el valor de venta y el valor heredado), lo que se traduce en un IRPF más alto.
- Consejo práctico: Antes de firmar la aceptación de herencia, es recomendable consultar el valor mínimo fiscal de referencia que utiliza la comunidad autónoma, que suele basarse en coeficientes sobre el valor catastral. Declarar por debajo de ese valor puede suponer una comprobación de valores por parte de la administración y, en caso de discrepancia, recargos e intereses.
- Otros gastos a tener en cuenta: En este proceso también hay que sumar gastos de notaría (aceptación de herencia), inscripciones en el Registro de la Propiedad, posibles tasas municipales y la obtención de certificados como la última voluntad y seguros de vida.
2. Plusvalía Municipal: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Una vez que se ha aceptado la herencia y se es titular de la vivienda, cuando llega el momento de la venta surge otra obligación fiscal: pagar la Plusvalía Municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Se trata de un impuesto local, regulado por cada ayuntamiento, que grava exclusivamente el aumento de valor del suelo urbano (no de la construcción) desde la fecha en que se adquirió la propiedad hasta que se transmite. En el caso de una vivienda heredada, ese periodo va desde la fecha de fallecimiento del anterior propietario hasta la fecha de venta.
Por tanto, aunque la vivienda haya estado solo unos meses en posesión del heredero, la base de cálculo será ese tiempo. Cuanto mayor sea el periodo y mayor el valor catastral del suelo, más alta suele ser la Plusvalía Municipal. El obligado a pagarla es siempre el vendedor, es decir, el heredero. Si la venta se hace a un particular o una empresa, el comprador no asume este impuesto. En caso de donación, el obligado es el donatario (quien recibe el bien). El cálculo depende de dos factores principales:
- El valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI.
- El número de años que han pasado, con un máximo de 20 años.
Cada ayuntamiento establece un coeficiente anual de incremento y un tipo impositivo. Por eso, el importe final varía de un municipio a otro. Muchos ayuntamientos ofrecen simuladores online para calcularlo, pero conviene revisarlo porque hay casos en los que el cálculo no refleja la realidad del mercado.
Exenciones y reducciones: Este impuesto ha sido muy polémico en los últimos años. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la fórmula que obligaba a pagarlo incluso cuando no existía beneficio real. Actualmente:
- Solo se paga si efectivamente se demuestra que ha habido un aumento de valor del suelo.
- Si se vende por el mismo precio o por menos de lo que costaba (valor de herencia), se puede reclamar la nulidad del impuesto.
- El contribuyente puede optar por dos métodos de cálculo: la fórmula objetiva (basada en tablas municipales) o la plusvalía real (la diferencia real entre el valor de adquisición y el de venta). Se puede elegir la más favorable.
El heredero tiene la obligación de presentar la autoliquidación y pagar la Plusvalía Municipal en el plazo fijado por cada ayuntamiento. Normalmente es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa. En algunas localidades, puede llegar a ser de 30 días naturales o incluso de un mes contado desde la firma.
No presentar la autoliquidación dentro de plazo puede conllevar recargos, intereses de demora y posibles sanciones. Además, es el vendedor quien debe encargarse de liquidar el impuesto, no la notaría ni el comprador.
Ejemplo práctico: Imagina que heredas un piso cuyo valor catastral del suelo es de 60.000 euros. Desde la fecha de fallecimiento hasta la venta han pasado 10 años. El ayuntamiento aplica un coeficiente anual del 3% y un tipo impositivo del 30%. La base imponible sería:
60.000 x 3% x 10 años = 18.000 euros.
El impuesto sería: 18.000 x 30% = 5.400 euros.
En caso de venta a pérdida o si se duda de si hay realmente un incremento de valor, conviene aportar toda la documentación de la operación (escritura de aceptación de herencia y de venta) y consultar con un abogado o gestor para valorar una posible reclamación de la Plusvalía Municipal. Si la venta se formaliza a través de una empresa de compra de viviendas como Compramos.eu, se puede solicitar asesoramiento para comprobar que la Plusvalía se calcula correctamente y, si corresponde, reclamar su devolución total o parcial.
3. IRPF
El tercer impuesto que hay que tener en cuenta cuando se vende una vivienda heredada es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este caso, Hacienda no grava toda la cantidad recibida por la venta, sino únicamente la ganancia patrimonial, es decir, el beneficio neto que obtiene el heredero al vender la propiedad.
Este impuesto se declara en la Declaración de la Renta correspondiente al año en que se realiza la venta. Por tanto, si se firma la compraventa en 2025, la ganancia patrimonial se incluirá en la campaña de la Renta de 2025, que se presenta en 2026.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula básica es sencilla, pero conviene tener claros todos los detalles para no pagar más de lo necesario.
Valor de adquisición: Es el valor que se declaró en la herencia como base imponible para el Impuesto de Sucesiones, que debería coincidir con el valor real de mercado en la fecha de fallecimiento. A esta cifra se le pueden sumar determinados gastos y tributos directamente relacionados con la aceptación de la herencia, como:
- Gastos de notaría y Registro de la Propiedad.
- Honorarios de gestoría, si se contrataron.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones efectivamente pagado.
- Otros gastos indispensables para la adquisición.
Valor de transmisión: Es el precio real por el que se vende la vivienda, pero no se toma como tal sin más: se pueden restar todos los gastos y tributos necesarios para llevar a cabo la operación de venta, como:
- Honorarios de agencia inmobiliaria, si se contrató para vender.
- Gastos de notaría de la compraventa.
- Gastos de cancelación de cargas, si existían.
- Plusvalía Municipal (IIVTNU) que paga el vendedor.
- Certificados o trámites necesarios para la venta (certificado energético, cédula de habitabilidad, etc.).
Base imponible: La diferencia entre el valor de transmisión (neto) y el valor de adquisición (neto) es la ganancia patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro de la declaración del IRPF.
Tipos impositivos vigentes para la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial tributa de forma progresiva según tramos:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- De 6.001 a 50.000 euros: 21%
- De 50.001 a 200.000 euros: 23%
- De 200.001 a 300.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 28%
Cuanto mayor sea la ganancia, más elevado será el porcentaje efectivo que se paga.
Ejemplo práctico
Imagina que heredas una vivienda que declaraste en la herencia con un valor de 150.000 euros. Pagaste 3.000 euros de notaría y registro, y 2.000 euros de Impuesto de Sucesiones. Por tanto, el valor de adquisición es:
150.000 + 3.000 + 2.000 = 155.000 euros.
Vendes la vivienda por 200.000 euros y pagas 6.000 euros de comisión a la agencia inmobiliaria, 800 euros de notaría de compraventa y 3.000 euros de Plusvalía Municipal. Por tanto, el valor de transmisión neto es:
200.000 – 6.000 – 800 – 3.000 = 190.200 euros.
La ganancia patrimonial será: 190.200 – 155.000 = 35.200 euros. En este caso, los primeros 6.000 euros tributarán al 19% y los 29.200 euros restantes al 21%.
4. Deducciones y gastos que puedes restar para pagar menos
Uno de los errores más habituales a la hora de declarar la venta de una vivienda heredada es no incluir todos los gastos deducibles a los que tienes derecho. Muchos propietarios pagan más IRPF del necesario simplemente por desconocimiento o por no guardar facturas y justificantes.
Para reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, pagar menos impuestos, es fundamental saber qué gastos puedes restar legalmente y cómo justificarlos.
- Gastos de notaría y registro derivados de la herencia: Todo gasto directamente relacionado con la aceptación de la herencia se puede sumar al valor de adquisición de la vivienda. Aquí se incluyen: honorarios de la escritura de aceptación de herencia, inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de titularidad y gastos de gestoría, si se contrató para tramitar la herencia. Es importante conservar las facturas y justificantes originales, ya que Hacienda podría solicitarlos en caso de comprobación.
- Importe del Impuesto de Sucesiones efectivamente pagado: El Impuesto de Sucesiones pagado por heredar la vivienda se puede sumar al valor de adquisición. Es decir, este tributo reduce la ganancia patrimonial futura porque forma parte del coste de adquirir la propiedad. Si se heredaron varios bienes, conviene conservar la liquidación para acreditar la parte proporcional del impuesto que corresponde a la vivienda vendida.
- Plusvalía Municipal abonada por la venta: Aunque la Plusvalía Municipal es un impuesto municipal distinto al IRPF, se considera un gasto necesario para transmitir la vivienda. Por ello, se puede restar del valor de transmisión. Esto significa que su importe reduce directamente la ganancia patrimonial. Es esencial guardar la autoliquidación y el justificante de pago.
- Honorarios de la agencia inmobiliaria: Si para vender la vivienda heredada se contrató una agencia inmobiliaria, la comisión de intermediación también es un gasto deducible. Este gasto debe estar debidamente justificado con una factura a nombre del vendedor y, preferiblemente, con un contrato de encargo de venta o nota de encargo firmado.
- Gastos de reformas o mejoras: Las reformas y mejoras realizadas en la vivienda antes de la venta pueden sumarse al valor de adquisición, siempre que sean mejoras reales (no simples reparaciones o mantenimiento) y que estén acreditadas con facturas oficiales. Ejemplos de gastos aceptados: reforma integral de cocina o baños, sustitución de ventanas por otras de mejor eficiencia energética, obras que aumenten la superficie construida o mejoren la habitabilidad… No se pueden incluir como mejora gastos de mantenimiento habituales, como pintura, pequeñas reparaciones o limpieza.
- Otros gastos deducibles: En algunos casos, también se pueden deducir: honorarios de abogados si se han tenido que resolver conflictos hereditarios o situaciones complejas para poder vender la vivienda. Costes notariales adicionales si ha sido necesario formalizar operaciones intermedias (como cancelación de usufructos, división de herencia, etc.). Gastos de cancelación registral de hipotecas o cargas que afectasen a la venta.
Aplicar correctamente todas estas deducciones puede suponer ahorrar miles de euros en la declaración de la Renta. Por eso, es uno de los puntos más importantes para cualquier heredero que quiera vender su vivienda de forma rentable y sin sustos fiscales.
5. Situaciones especiales: varios herederos, usufructos y conflictos
Aunque vender una vivienda heredada pueda parecer un trámite sencillo, en la práctica surgen muchas situaciones que pueden complicar la operación durante meses o incluso años. Una de las más habituales es que la vivienda tenga varios herederos.
En España, cuando una vivienda se reparte entre varios beneficiarios, todos pasan a ser copropietarios de forma indivisa. Esto significa que ningún heredero puede vender la vivienda por su cuenta ni disponer de una parte sin contar con la firma y el acuerdo del resto. Para formalizar la venta, todos deben estar localizados, dar su consentimiento, acordar el precio y comparecer ante notario el día de la firma. Si hay desacuerdos sobre el precio, herederos que viven lejos o falta de entendimiento familiar, la venta puede bloquearse y convertirse en una fuente de conflictos y gastos adicionales como honorarios de abogados, costes de mantenimiento del inmueble o impuestos que siguen generándose cada año.
Otra situación común es encontrarse con un usufructo. Es habitual, por ejemplo, que el cónyuge viudo del fallecido conserve el derecho a vivir en la vivienda de por vida. El usufructo es un derecho real que da al beneficiario la posibilidad de usar la casa o alquilarla y quedarse con las rentas, aunque la propiedad pertenezca legalmente a los herederos. En estos casos, para poder vender la vivienda completa es necesario que el usufructuario renuncie a su derecho o se acuerde la extinción del usufructo mediante compensación económica. Si no se hace, solo se puede vender la nuda propiedad, una operación que no interesa a la mayoría de compradores y que reduce drásticamente el valor de mercado de la casa heredada. Además, la valoración del usufructo exige aplicar tablas fiscales que calculan su valor económico en función de la edad del usufructuario, lo que implica trámites técnicos y asesoría adicional.
En otras ocasiones la herencia puede arrastrar cargas como hipotecas no canceladas, embargos por deudas del fallecido o anotaciones registrales que afectan a la venta. Aunque la hipoteca esté pagada, si no se cancela en el Registro de la Propiedad, la carga sigue figurando y cualquier comprador exigirá resolverla antes de firmar. En caso de embargos, muchas veces es necesario negociar con acreedores o acudir a procesos judiciales para desbloquear la situación. Todo ello supone más tiempo, dinero y trámites que muchos herederos no están dispuestos o no pueden asumir.
En este tipo de herencias complejas, la venta a un particular suele ser inviable o demasiado lenta, por eso muchas familias optan por acudir a una empresa especializada como Compramos.eu. Este tipo de comprador profesional está preparado para adquirir viviendas con varios herederos, con usufructos vigentes o con cargas pendientes. Asumen la tramitación, negocian directamente con todas las partes para buscar acuerdos rápidos y gestionan toda la parte legal para que los herederos puedan recibir el dinero en poco tiempo y sin conflictos judiciales.
Para quienes se enfrentan a estas situaciones, lo más aconsejable es pedir siempre una Nota Simple actualizada para saber en qué situación registral se encuentra la vivienda, valorar la posibilidad de alcanzar un acuerdo amistoso entre todos los herederos y, si el bloqueo es total, consultar a un abogado experto en herencias para valorar opciones como la división judicial de la cosa común o la venta directa a una empresa que compre la vivienda tal y como esté, resolviendo ellos los problemas. Así se evita prolongar disputas familiares durante años, se eliminan gastos innecesarios y cada heredero recibe su parte de forma rápida y clara.
Si te encuentras en la situación de tener que vender una vivienda heredada y quieres hacerlo de forma rápida, legal y sin sorpresas, contar con el apoyo de profesionales marca la diferencia. En Compramos.eu somos expertos en resolver este tipo de operaciones complejas. Compramos viviendas heredadas, incluso cuando hay varios herederos, problemas legales o situaciones difíciles de resolver por cuenta propia. Nos encargamos de todo el papeleo y gestionamos cada paso para que puedas olvidarte de trámites interminables y recibir el pago de forma clara y segura.